甲桂林山莊管委會-部落格

甲桂林山莊規約

本規約依據公寓大廈管理條例（以下簡稱本條例）（中華民國八十四年六月二十八日總統華總(一)義字第四三一六號令公布施行）訂定規約條款如下。本山莊全體區分所有權人及住戶均有遵守之義務：

第 一 條：本規約效力所及範圍

一、本規約之訂定係依公寓大廈管理條例第四十一條規定辦理。其效力及於本公寓大廈及社區全體區分所有權人及住戶。其空間為附圖所示之本山莊全體住戶所有、管理或使用之範圍。

二、全體區分所有權人及住戶應積極維護本公寓大廈及社區之公共安全、公共衛生、公共交通、社區觀瞻及安寧。

第 二 條：專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分

一、本公寓大廈專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分之範圍界定如后：

(一)專有部分：係指編訂獨立門牌號碼或所在地址證明之家戶，並登記為區分所有權人所有者。

(二)共用部分：係指不屬專有部分與專有附屬建築物，而供共同使用者。

(三)約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，使用者名冊由管理委員會造冊保存。

(四)約定共用部分︰公寓大廈專用部分經約定供共同使用者。

二、本公寓大廈法定空地為共用部分，由全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分。

三、本公寓大廈周圍上下及外牆面為共用部分，由全體區分所有權人維護其外觀使用，一切需符合建築法規定之。

四、無買賣契約書或分管契約書且為共同持分之停車空間經區分所有權人會議決議者，得將部分之停車空間約定為區分所有權人共同使用。

五、本公寓大廈單一區分所有建物所擁有之車位以獨立擁有之產權為限。

第 三 條：區分所有權人代表

一、本公寓大廈區分所有權人眾多，區分所有權人會議召開不易。為免影響社區事務之推展，特以「區分所有權人代表」代理區分所有權人行使職權，並議定本公寓大廈相關事務。

二、區分所有權人代表之任期為一年，連選得連任。其選舉方式，依電梯單位或每三十戶推選一位，三十戶以上之餘數增選一位，並依此類推。區分所有權人。

三、各區分所有權人代表有一表決權，且得以書面委託他人代理出席區分所有權人代表會議。

第 四 條：區分所有權人代表會議之召開    

一、區分所有權人代表會議由全體區分所有權代表組成。召集人由區分所有權人代表互推一人產生，任期一年，連選得連任一次。召集人無法互推產生時，依區分所有權人代表名冊順序輪流擔任，或申請地方主管機關指定臨時召集人。輪值召集人違反召集義務時，區分所有權人代表得申請主管機關指定次順位區分所有權人任之。

二、區分所有權人代表會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人代表。但有緊急情事須召開臨時會者，得於公告欄公告之；公告期間不 得少於三日。管理委員之選任事項，應在前項開會通知中載明並公告之，不得以臨時動議提出。

三、區分所有權人代表會之召開，除依本條例第二十五條規定辦理外，有左情行之一時應召開之：

（一）由管理委員會請求召開者。經區分所有權人代表五分之一以上之請求召開者。

（二）區分所有權人代表得以書面委託其他代表代理出席會議。代理人應於簽到前，提出區分所有權人之出席委託書。

（三）各區分所有權人之提案，得委託該電梯單位之其區分所有權人代表於代表會議中代為提案討論及議決。

（四）下列各目事項，應經區分所有權人代表會議議決：

１、規約之訂定或變更。

２、管理委員為工作之需要支領費用或接受報酬其給付辦法。

３、公寓大廈之重大修繕或改良其支出超過新台幣五十萬元以上者。

４、住戶之強制遷離或區分所有權之強制出讓。

５、約定專用或約定共用事項。

６、管理費、公共基金支付項目之釐定。

７、超逾管理委員會採購、維修金額時之核定。

８、其他依法須由區分所有權人會議決議之事項。

（五）會議之目的如為專用部分之約定共用事項，應先經該專有部分之區分所有權人書面同意，始得成為議案。

（六）會議之目的如對某專有部分之承租者或使用者有利害關係時，該等承租者或使用者經該專有部分之區分所有權人同意，得列席區分所有權人會議陳述其意見。

（七）各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者，該表決權應推由一人行使。

（八）開會通知之發送，以開會前十五日登錄之區分所有權人名冊為據。區分所有權人資格於開會前如有異動時，取得資格者，應出具相關證明文件。

（九）區分所有權人代表會議討論事項，應有區分所有權人代表過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例佔出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。

（十）前款區分所有權比例之計算，任一區分所有權人之區分所有權佔全部區分所有權之五分之一以上者，其超過部分不予計算。

（十一）區分所有權人代表會議之決議事項，應作成會議記錄，由主席簽名，於會後十五日內送達各區分所有權人並公告之。

（十二）會議記錄應包括下列內容：

１、開會時間、地點。

２、出席區分所有權人代表總數、出席區分所有權人代表之區分所有權比例總數及所占之比例。

３、討論事項之經過概要及決議事項內容。

（十三）本公寓大廈及社區之約定專用或約定共用事項應有區分所有權人代表三分之二以上之出席及出席人數四分之三以上之同意行之。其餘討論事項以區分所有權人代表過半數之出席及出席人數過半數之同意行之。    

第 五 條：管理委員會之組成

一、為處理區分所有關係所生事務，本公寓大廈由區分所有權人代表互選十二人擔任管理委員，組成。管理委員會之組成及職掌如組織章程。

管理委員會組織如下：

主任委員一名。

副主任委員一名。

警衛處委員一名。

秘書處委員一名。

環境處委員一名。

仲裁處委員二名。

水電處委員一名。

財政處委員一名。

文康處委員一名。

監察處委員二名。

二、前項委員須由區分所有權人且為現住戶者任之。

三、主任委員、副主任委員、財政委員及管理委員選任時應予公告，解任時亦同。

第 六 條：管理委員會下得設置服務中心，處理本公寓大廈及社區之安全、衛生、環境維護、代辦服務及管理委員會交辦之其他業務。

         管理中心之管理服務人組織及職掌、支給辦法，由管理委員會另定之。

第 七 條：管理委員會會議之召開及議決

一、由主任委員召集，每月召開乙次。

二、發生重大事故有及時處理之必要，或經三分之一以上之委員請求時，主任委員應儘速召開臨時管理委員會會議。

三、管理委員會會議應有過半數以上之委員出席參加，其討論事項應經出席委員過半數以上之決議通過。

四、管理委員會之會議記錄，應包括下列內容：

（一）開會時間、地點。

（二）出席人員及列席人員名單。

（三）討論事項之經過概要及決議事項內容。

第 八 條：有關文件之保管責任

規約、會議記錄、簽到簿、出席委託書及有關文件應由管理委員會負保管之責，區分所有權人或利害關係人如有書面請求閱覽時，不得拒絕。

第 九 條：管理委員會之職掌如下：

一、督導服務中心辦理本公寓大廈及社區，因區分所有關係所生事務。

二、住戶共同事務應興革事項建議之議決。

三、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。

四、公寓大廈及其周邊之安全及環境維護事項。

五、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。

六、區分所有權人代表會議議決事項之執行。

七、管理服務人之委任、僱傭及監督。

八、規約、會議記錄等有關文件之保管。

九、會計、預算及結算報告及其他管理事項之提出及公告。

第 十 條：主任委員、副主任委員、財政委員及管理委員之資格及選任。

一、主任委員、副主任委員由管理委員互選之。主任委員得由區分所有權人代表會召集人兼任。

二、其他各處委員由主任委員於管理委員中推薦並獲得多數委員同意。

三、管理委員之任期為一年，連選得連任。主任委員、副主任委員及財務委員之連任以一次為限。

四、主任委員、副主任委員及各委員應具區分所有權人資格或係區分所有權人配偶及直系親屬。

第十一條：主任委員、副主任委員及財政委員之消極資格。

有下列情事之一者，不得充任主任委員、副主任委員及財政委員，已充任者應即解任，其遺缺並應即補選之：

一、曾犯詐欺、背信、侵占罪或違反工商管理法令，經受有期徒刑一年以上刑期之宣告，服刑期滿尚未逾二年者。

二、曾服公職虧空公款，經判決確定，服刑期滿尚未逾兩年者。

三、受破產之宣告，尚未復權者。

四、有重大喪失債信情事，尚未了結或了結後尚未逾兩年者。

五、無行為能力或限制行為能力者。

第十二條：主任委員、副主任委員、財政委員及管理委員之權限。

一、主任委員對外代表管理委員會，並依管理委員會決議執行本規約第七條規定事項。

二、主任委員應定期向區分所有權人代表會議，報告前一會計年度之有關執行事務。

三、主任委員得經管理委員會決議，對共用部分投保保險。

四、主任委員得經管理委員會決議通過，將其一部份之職務，委任其他委員處理。

五、副主任委員應輔佐主任委員執行職務，並於主任委員因故不能行使職權時代理其職務。

六、財政委員掌管公共基金、管理及維護分擔費用（以下簡稱為管理費）、使用補償金及其他相關費用之收取、保管、運用及支出等事務。

七、管理委員應遵守法令、規約及區分所有權人會議、管理委員會之決議，為全體區分所有權人之利益，誠實執行職務。

八、管理委員得為工作之需要支領費用或接受報酬，其給付方法，應依區分所有權人代表會議之決議為之。

九、管理委員會從事與社區事務有關之採購或維修時，授權金額如下：

（一）新台幣五萬元（含）以下者由主任委員、新台幣三萬元（含）以下由副主委員及新台幣一萬元（含）以下由各處委員同意行使之。

（二）新台幣五萬元以上須召開管理委員會，以過半數之委員出席委員過半數之同意行使之。

（三）新台幣五萬元以上至五十萬元者，須由三家以上廠商公開比價後，由管理委員會依前款方式辦理。

（四）新台幣五十萬元以上者，管理委員會須將比價結果送交區分所有權人代表會議議決。

（五）區分所有權人代表會議得定期檢討前項授權金額，並提出調整方案。

第十三條：管理費之繳納、支用及管理

一、為健全社區管理，區分所有權人或住戶應按月繳管理費。本公寓大廈為避免管理費金額變動較大造成困擾，管理費以足供下列用途之支付為原則：

（一）公共用水、公共用電費用。

（二）電梯保養費用。

（三）服務中心有給職人員之薪資。

（四）共用部分之修繕、維護其可明確劃歸由特定部分區分所有權人按其共有之應有部分比例分攤之費用。

（五）其他經管理委員會、區分所有權人代表會議或區分所有權人會議議決之支出。

二、區分所有權人代表會議，得對前項管理費收支事項研訂並調整之。

三、管理費之收繳、支付作業方法，由管理委員會訂之。

四、區分所有權人或住戶積欠應繳納之管理費逾二期，經相當期間催告仍不給付者，得由管理委員會訴請法院為必要之處置。

五、（一）管理費：每坪月繳新台幣四十五元整。（二）汽車位清潔費：每個車位月繳新台幣二○○元整。

第十四條：公共基金之繳納、支用及管理

為充裕公共基金，本公寓大廈共用部分經約定專用而由特定區分所有權人繳交之使用償金歸入公共基金。公共基金用途如次：

一、經管理委員會議決之重大修繕。

二、共用部分之修繕、維護其不可明確劃歸由特定部分區分所有權人按期共有之應有部分比例分攤之費用。

三、管理員獎金及保險費。

四、其他雜支。

五、區分所有權人代表會議得檢討前項公共基金之支付事項。

第十五條：共用部分及約，定共用部分之使用

住戶對共同部分及約定共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。

第十六條：專有部分及約定專用部分之使用限制

一、區分所有權人及住戶對專有部分及約定專用部分之使用，應依使用執照所載用途為之。

二、區分所有權人及住戶對於專有部分及約定專用部分應依符合法令規定之方式使用，並不得有損害建築物主要構造及妨害建築環境品質。

三、區分所有權人及住戶對於專有部分及約定專用部分之修繕、改變，應於施工前一週，備妥施工計畫或相關書圖經服務中心同意後始得施作。

四、前項施工計畫之審查辦法由管理委原會另定之。

第十七條：財政事務之監督

一、管理委員會之會計年度為每年一月一日起至十二月三十一日止。

二、管理委員會應製作並保管財政會計簿、固定資產與雜項購置明細帳冊、區分所有權人名冊等。如區分所有權人或利害關係人提出書面理由請求閱覽時，不得加以拒絕，但得指定閱覽之日期、時間與地點。

第十八條：糾紛之協調程序

公寓大廈區分所有權人或住戶間發生糾紛時，由管理委員會邀集雙方當事人進行協調。有關區分所有權人、管理委員會或利害關係人間訴訟時，應以管轄本公寓大廈所在之士林地方法院為第一審管轄法院。

第十九條：區分所有權人及住戶應遵守事項及違約處理

區分所有權人或住戶有妨害建築物正常使用及違反共同利益行為時，管理委員會應按下列規定處理：

一、住戶違反本條例第六條第一項規定，於維護、修繕專有部分、約定專用部份或行使權利時，有妨害其他住戶之安寧、安全及衛生情事；於其他住戶因維護、修繕專有部分、約定專有部份或設置管線必須進入其專有部分時，有拒絕情事；經協調仍有妨害或仍予拒絕時，得按其性質請求各該主管機關或訴諸法院為必要之處置。管理委員會本身於維護、修繕共用部份或設置管線必須進入或使用該住戶專有部份或約定專用部分，有拒絕情事時，亦同。

二、住戶有任意變更公寓大廈周圍上下、外牆面及防空避難室之構造、顏色、使用目的，設置廣告物等行為時，應予制止，並報請主管機關處理，該住戶應於一個月內回復原狀，未回復原狀者，由主管機關回復原狀，其費用由該住戶負擔。

三、住戶如對共用部分之使用未依設置目的及通常使用方法為之者，應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。住戶對於專有部分、約定專用部分之使用方式有違反使用執照之規定時，應予制止，並報請直轄市、縣（市）主管機關處理，要求其回復原狀。

四、住戶如有破壞公共安全、公共衛生、公共安寧等行為時、應予制止，或召集當事人協調處理，必要時得報請地方主管機關處理。

五、住戶有下列各目之情事，管理委員會應促請區分所有權人或住戶改善，於三個月內仍未改善者，管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離而住戶若為區分所有權人時，亦得訴請法院命其出讓區分所有權及其基地所有權應有部分：

（一）積欠依本條例及規約規定應分擔費用，經強制執行再度積欠金額達其區分所有權總價百分之Ｏ．五者。

            （二）其他違反法令或規約，情節重大者。

            （三）前款強制出讓所有權於判決確定後三個月內不得自行出讓並完成移轉登記手續者，管理委員會得聲請法院拍賣之。

第二十條：其他規定事項

一、區分所有權人資格有異動時，取得資格應以書面提出登記資料。

二、區分所有權人將其專有部分出租予他人或供他人使用時，承租人者或使用人亦應遵守本規約各項規定。

三、區分所有權人應於租約或其它協議文件載明承租人（或使用人）不得違反本規約之條文，並應向管理委員會提切結書。

        四、本規約中未規定之事項，應依公寓大廈管理條例、公寓大廈管理條例施行細則及其他相關法令之規定辦理。

第二十一條：本規約訂立於民國九十年三月九日。經區分所有權人代表會議通過後生效。

第二十二條：專有部分、共用部分之範圍及維護權責如附件一；管理委員分工權責如附件二。

附註：

一、本規約訂立於民國九十年三月九日。經區分所有權人代表會議通過後生效。

二、民國一○一年十月二十七日修訂。

三、民國一○二年十月二十七日增訂第十三條第五項。